2010年01月29日
やがて迫り来る地震被害・・・
あなたの住まいは大切な命を守ってくれますか？
世界有数の地震大国、日本
約6400名もの尊い命が奪われた1995年の阪神・淡路大震災、記憶に新しい静岡県や岩手県・宮城県・新潟県を襲った大地震。近い将来、首都圏直下型地震や東海地震、東南海・南海地震などの発生も予想され、被害を増大させない地震防災対策が迫られています。
我が家が凶器になる！？
阪神・淡路大震災で、地震の直接的被害で亡くなられた方のうち、およそ9割は、家屋・家具類などの倒壊による圧迫死でした。私たちを守るべき住まいが地震の揺れに耐えきれず、一転して凶器となったのです。
あなたの住まいは地震に耐えられるでしょうか・・・
地震に耐える住まいづくり 耐震化の3ステップ
国土交通省は、耐震性が不十分な住宅は全国で約25％（木造住宅では約40％）と試算しています。なかでも1981年（昭和56年）に制定された｢新耐震基準｣以前に建てられた住宅は、構造や工法の違いにかかわらず、耐震性が不十分と言われています。地震に耐える住まいづくりのための3ステップを紹介しましょう。
耐震診断をしましょう
住まいの耐震性がどの程度か調査することを｢耐震診断｣といいます。人間でいう｢健康診断｣のようなものです。地盤の状況や基礎の状態、上部構造として、壁の強さや配置、接合部の状況、劣化状況等を調査します。上部構造は評点化されて、耐震改修工事の必要性があるかを判定します。
耐震改修計画をたてましょう
耐震診断の結果、｢倒壊する可能性がある｣｢倒壊する可能性が高い｣と判定されたら、ぜひ耐震改修工事を検討してください。耐震改修に際して、不明な点は専門家に必ず相談し、ご自分やご家族でよく検討して下さい。
耐震改修を決断したら、診断書に基づき、建築士などと一緒に耐震改修の計画と設計を行います。工事費用や期間、工事期間中は引っ越す必要があるのかなど、疑問点はしっかり確認しましょう。
耐震改修のポイント
基礎、壁の強さ、壁の量と配置、部材の接合部、腐朽・蟻害、地盤の状態などは、住まいの耐震性を左右します。耐震診断の結果を踏まえ、弱い部分を補強しましょう。
耐震改修工事をしましょう
リフォームや増改築の機会にあわせて耐震改修を実施することを是非検討して下さい。それぞれ個別に行うよりも効率よく安心も手に入れる事ができます。
※耐震改修費用は、住まいの古さや規模、工法によって異なります。一般的には100万円から200万円程度かかる場合が多いことを一つの目安としてください。
十分に検討して契約しましょう
住まいの地震に弱い部分が判明し、耐震改修の計画をたて、設計を行ったら、工務店などと工事契約を結ぶことになります。工事契約書を交わす前に、補強工事の内容について設計図などでよく確認しましょう。
一部の悪質な業者による強引な契約やトラブルが増えています。｢内容がよくわからない｣など、不安に思ったら信頼できる第三者に確認してもらいましょう。建築関係団体や自治体の相談窓口などにもおたずねください。
2010年01月27日
住宅資産を有効活用して充実したセカンドライフを
充実したシニアライフをおくるためには、ライフスタイルに応じた住まいを得ることが大切です。しかし子育て期に建てた住まいは、仕事生活にもひと区切りをつけ、次なるライフシーンを創ろうとしている時には、必ずしもふさわしいものとは言えないかもしれません。この先、地方へのU・J・Iターン移住、あるいは郊外の戸建て住宅から都心のマンション等に住み替えを検討されている方も多いのではないでしょうか。
一般社団法人 移住･住みかえ支援機構（JTI）の「マイホーム借上げ制度」は、シニアの皆さま（50歳以上）のマイホームを最長で終身にわたって借上げて転貸し、安定した賃料収入を保証するものです。これにより自宅を売却することなく住みかえや老後の資金として活用することができます。また、家を借りたい方には、敷金･礼金がないなど、優良な住宅をリーズナブルな家賃で提供します。
ライフスタイルに合わなくなったシニアの家を、有効に活用することで、家を貸したい方と借りたい方の双方にメリットの生まれる制度です。
シニアのお客様の住宅を終身で借上げます
マイホーム借上げ事業は、退職等を機に、新しい場所で子育て後の暮らしを計画されている50歳以上の方から、マイホームを終身で借上げ、これを主として子育て期の家族に転貸して家賃収入を利用者に支払う制度です。一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）は、この制度を担うために2006年4月に設立された非営利法人です。
空き家となっても最低保証賃料が支払われます
仮に空き家になっても、JTIが地域の賃貸市場の動向や建物の状況等から判断して決定する最低保証賃料を、一生涯お支払いします。いわば、家が年金になるわけです。また、さまざまな事情で元の家に戻る必要が生じた場合には、3年毎の転貸借契約（定期借家契約）の切れ目に、中途解約することもできます。
万一に備え国の基金があるから安心
JTIの事業は、協賛企業等からの基金や転貸賃料と支払賃料との差額から生まれる収益により独立採算で運営しますが、万が一の場合に備え、2006年度の国の予算において、（財）高齢者住宅財団に５億円の債務保証基金が設定されており、JTIは基金の登録事業者になっています。
借上げの際の改修費用は、毎月の賃料から自動返済が可能です
長く住んだ家はどんなに良い家でもそれなりに傷んでいるものです。そこで、借上げの際には建物調査を実施していただき、必要に応じて補強・改修をお願いします。特に、現在の耐震基準を満たさない場合は必ず補強工事を行っていただくことになります。ただし、工事費用については、賃料収入で自動返済するJTI提携ローンを利用することが可能です。
ハウジングライフ（住生活）プランナー／HLPがサポート
子育て期が終わったあとの、新しい住まい方やマイホームの活用方法には、JTIの移住・住みかえ支援制度の利用以外にもさまざまな選択肢が考えられます。制度利用にあたっては、ハウジングライフ（住生活）プランナー／HLPやJTI職員が本制度のメリット・デメリットや他の選択肢に関する詳しい説明やカウンセリングをいたします。
ハウジングライフ（住生活）プランナー／HLPの資格と役割
（財）高齢者住宅財団が適当と認める、移住・住みかえに関連する様々な分野の講習を受講の後、考査に合格し、移住・住みかえ支援機構(JTI)に登録した者を指します。「マイホーム借上げ制度」の説明だけでなく、移住・住みかえ先の情報、住みかえ先の住宅、生活資金のプランニング、公的支援についてのアドバイス、現在の家の修繕・リフォームについてなど、移住・住みかえ全般に対するご相談に応じます。
安全・良質な安心賃貸住宅
一定の安全性が確保された物件をご提供するために、すべての住宅で建物診断を実施しています。
耐震性についても、新耐震基準が施工された昭和５６年６月より前に建築確認申請が行われた住宅については耐震診断を実施し、必要な改修・補強が行われた物件だけをご提供しています。
３年間の定期賃貸借契約
ご契約は３年間の定期賃貸借契約になります。
３年が経過し、引き続き住んでいただける場合は再契約となります。
その際、再契約の費用として仲介手数料（賃料の１ケ月分）がかかります。
ただし、オーナー側の都合で再契約できず、退去していただく可能性もあります。
契約終了の６ケ月前までには再契約についてご連絡させていただきます。
なお再契約は現在ご入居中の方を優先させていただく予定です。
料金はリーズナブル
賃料は周辺相場より10～15％ほどお安くなります。
敷金・保証金等（礼金）はありません。
仲介手数料として月額賃料１ケ月分がかかります。
また、故意または過失により建物を毀損する等、機構もしくは所有者、その他の第三者に損害賠償責任を負担する場合に備えて、所定の保険に加入していただきます。
保証人不要システムを採用
連帯保証人が要らない代わりに、機関保証会社を利用する「保証人不要システム」を採用しています。
その費用として、契約時に月額賃料の30％がかかります。
入居者ご自身で壁紙などのリフォームが可能
ＤＩＹ（Do It Yourself）型の賃貸住宅です。
入居者ご自身で、畳、建具、壁紙、流し台など、住宅の躯体・構造に影響を与えない部分に限り、リフォームすることができます。
※但し、物件所有者への建物改修等の申請が必要となります。
貸主はＪＴＩ
貸主はＪＴＩ（移住・住みかえ支援機構）です。
ご契約等の手続きは、提携の不動産会社を介して行います。
Ｑ＆Ａ
Ｑ：どんな家でも借上げてもらえますか？
Ａ：借主の安心のために、少なくとも一定の耐震性が確保されている住宅であることが前提となります。特に、1981年6月の｢新耐震基準｣の適用以前に着工された住宅については原則として耐震診断を受けていただきます。この他、水回りの不具合や雨漏りなどがないかを検査して上で、賃貸のために補修が必要と判断された場合は、最低限の補修をしていただくこともあります。また、現在住んでいない家やマンションなども借上げの対象となります。
Ｑ：まだ家のローンが残っているが、｢マイホーム借上げ制度｣を利用できますか？
Ａ：対象住宅に関する既存債務が完済し、抵当権なども抹消されていることが必要です。ただし、受け取り家賃から返済できるJTI提携ローンに借り換えれば｢マイホーム借上げ制度｣を利用することもできます。（このJTI提携ローンは、その他にも、耐震診断の結果、補強工事の必要があるとされた場合の工事費用や、移住先購入資金などにあてることもできます。）
Ｑ：配偶者が50歳未満だが、制度は利用できますか？
Ａ：利用可能です。なお、主たる利用者が亡くなられた時点で50歳に達していない場合には、50歳に達するまで家賃保証を受けられないことがあります。
Ｑ：制度に申し込めば、すぐに毎月家賃保証を受けられますか？
Ａ：制度の開始時期は最初の転借人が入居した時点からになりますので、借上げ家賃が支払われるのはその時点からになります。制度利用の申し込みと同時に家賃が保証されるわけではありません。
Ｑ：ずっと終身で借上げてもらえますか？ 逆に、いつでも解約して家に帰れますか？
Ａ：制度利用者が亡くなられるまで借上げる｢終身借上げ｣です。あらかじめ帰宅時期を決めたい場合は、特定の時期までの借上げも可能です。また、移住・住みかえ後に元の住宅に戻りたくなった場合は、その時点で有効な転借契約が終了した時点で、賃貸契約を終了させることができます。
Ｑ：ハウジングライフ（住生活）プランナーとは何ですか？
Ａ：（財）高齢者住宅財団が適当と認める移住・住みかえに関する様々な分野の講習を受講、考査に合格し、JTIに登録した者を指します。マイホーム借上げ制度の説明だけでなく、住みかえ全般に対してアドバイスを致します。
Ｑ：住みかえ先の情報も教えてもらえますか？
Ａ：JTIの会員にご登録いただいた方には、移住・住みかえ支援を実施している地方公共団体などから得た様々な情報を、ニュースレターやメールマガジンなどによって提供いたします。
2010年01月26日
アフターメンテナンス
てらのぶホームでは｢家｣が完成した後もお客様と
末永くお付き合いしていきたいと考えています。
｢家｣は完成したら終わりではなく、
暮らしの変化や年月の経過で、
お手入れをしながら住み次いでいくものです。
てらのぶホームでは家をお引き渡しした後、
定期的にお客様のお宅に訪問させていただき家の定期点検を行います。
点検により大きな不具合が発生するのを未然に防ぐ事ができるかもしてません。
点検は無償にて行います。
補修が必要な場合には、保証期間内であれば無償でお直しします。
（保証期間は箇所によって異なります。）
10年目以降や定期点検時以外の時でも何か不具合など生じた場合には
ご連絡いただければ駆けつけますのでお気軽にご連絡を＾＾
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